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加拿大“首次购房者鼓励计划”

据加拿大《明报》报道,加拿大联邦政府于2019年预算案中提出的“首次购房者鼓励计划”(First-Time Home Buyer Incentive,FTHBI),已经于9月2日生效。凡加拿大公民﹑永久居民﹑或持有合法工作证的人士,只要符合首置资格,都可向政府申请免息贷款,但国际留学生则不包括在内。
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提出申请的,可以是一个人或以上,关系可以是夫妇或朋友,但所有人一年的税前总收入不能超过12万元。
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联邦政府可贷出的款额,新屋是10%,二手的为5%。
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贷款额亦不能超过申请人年收入的4倍。贷款年期最长为25年,还款额则以物业出售或估算出来的价值的5%或10%(视乎借贷多少)计算。
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其中一方须从未置业
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据Sherwood Mortgage Group的按揭经纪郭泽文表示,只要符合以下其中一项,都符合首置资格﹕申请人过去从未曾置业,又或夫妇二人其中一方过去从未置业﹔已离婚或分居夫妇﹔在过去4年在加拿大未曾拥有物业。由于借贷资格牵涉的情况比较繁杂,有意者最好向相熟的专业人士查询。
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郭就提醒申请人,买物业,落“柯化”(offer)前,最好先跟按揭经纪计清楚日期,确保符合贷款资格,就可免麻烦。
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申请人实际可向政府贷款多少,则视乎买的是新屋,抑或是二手物业。新屋可借入屋价的10%﹔二手的则最多可借5%。不过,上限一定不可超过(一个或以上)申请人年收入总和的4倍。
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上限不可超申请人年收入总和4倍
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此外,尚要看看申请人每月的基本开支,如水电费﹑地税﹑管理费,以及归还私人贷款,如每月信用卡数或汽车贷款,占其收入的比例。基本开支的比例不能超过收入的39%﹔私人贷款支出则不能超过收入的44%。
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假设一对夫妇只能依赖政府免息贷款“上车”,而两人的年薪为10万元,他们最多可取得政府40万元的免息贷款。若两人只有3万元作首期,换言之,他们只能购入43万元左右的物业。但以温哥华和多伦多屋价之贵,选择不多。
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郭则称,的确在一些大城市如多伦多﹑温哥华等,政府贷款只能买入一个二手柏文(apartment,公寓)单位,但政策全国各地适用,数十万元在一些小镇地区仍足以置业。
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郭泽文说﹕“政府借出的钱是免息贷款,还款年期最长25年。如中途卖屋,就在卖屋时计算,政府会收回物业当时价值的5%或10%(视乎借多少),如卖屋就以售价的5%(或10%),屋价赚蚀,政府都会承担﹔如申请人过了25年都不将物业出售,就要由公证行做物业估价,归还当中的5%或10%。”
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他又提醒,银行贷款为第一按揭,政府的贷款属于第二按揭,正因如此,故律师费亦偏高。
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此外,在加拿大置业,若首付低于屋价的20%,便要购买按揭保险。有申请人以为,自己支付10%的首期,另外10%则来自政府免息贷款,便可省却按揭保险。但事实上,这情况并不适用,申请人仍需要自行购买按揭保险。
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郭认为,联邦自由党推出的这个政策颇复杂,牵涉年期又长,由审批申请到追债,估计行政费用所花不菲。
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他说﹕“其实,很多人并非供不起楼,问题是房屋按揭的压力测试太紧,令人无法取得贷款。”

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